Discovery Gardens · студия
2023 → 2025 · два года
+18,6%
в год к цене
+57% на вложенные
316 400AEDвложено
795 000AEDпродано за
180 200AEDприбыль
Семён Мхоян
Dancing Realtor Dubai
Рынок Дубая в 2026-м даёт 6% в год. Объекты моих клиентов давали от 12,6%
Разница — не в удаче, а в проекте, районе и стадии входа. Войти можно, имея на руках 40% стоимости: остальное застройщик рассрочивает после сдачи, без банка и без процентов. Считаю клиентам доходность из 10% годовых и не обещаю больше — а дальше показываю, за счёт чего объект может дать сверх этого.
10лет опыта
500+закрытых сделок
350+клиентов
5лет в ОАЭ
Отвечаю сам, обычно в течение часа. Дубай, GMT+4.
Рынок
Как рос Дубай — и почему в 2026-м притормозил
Изменение средней цены метра по данным земельного департамента Дубая. Два года рынок закончил в минусе, а 2026-й идёт заметно медленнее предыдущих — показываю это специально: брокер, который рисует только рост, показывает половину картины.
−4,3
2019
−0,7
2020
+6,3
2021
+9,4
2022
+13,1
2023
+18,0
2024
+12,9
2025
+6,0
2026
1 полг.
1 полг.
+11,9%в среднем за год, 2021–2025
+6%1 полугодие 2026 к 2025
−16%объём жилых сделок за то же полугодие
В январе 2026-го цены прибавляли около 12% год к году, к маю — уже меньше четырёх. Первый квартал был рекордным, второй просел на 31%. Рынок не падает, но перестал вытаскивать наверх любую покупку: теперь результат зависит от проекта, района и стадии входа, а не от общего подъёма. Именно поэтому я и нужен — на растущем рынке брокер почти не влияет на результат, на спокойном влияет решающе.
Где сегодня платит аренда
Средняя валовая доходность по Дубаю — 6,58% на июль 2026. Но разброс по районам больше, чем разница между Дубаем и Лондоном.
JVC, Arjan, Dubai Silicon Oasisдоступный сегмент, высокая заполняемость
8–9,5%
Discovery Gardensпо данным Bayut за первое полугодие 2026
9,06%
Dubai Marina, Business Bay, Downtownпремиальные районы, дороже вход
5,5–7,5%
Виллы и таунхаусыниже доходность, но сильнее рост цены
4,5–5,1%
Чем дороже район, тем ниже процент на аренде — и наоборот. Поэтому первый вопрос всегда один: вы хотите денежный поток или прирост стоимости. Это два разных списка объектов.
План платежей
Почему квартира обходится вам в 40% цены
В Дубае застройщик рассрочивает покупку сам, без банка. Схемы разные — 20/80, 30/70, 40/60 с продлением после сдачи, у отдельных застройщиков до одиннадцати лет. Это не экзотика: около 70% всех сделок в Дубае — объекты на этапе строительства.
40%
Пока идёт стройкаПервоначальный взнос — от 5 до 20% стоимости. Дальше платежи по этапам: залит фундамент, возведён этаж, подведены коммуникации. Это единственные деньги, которые нужны вам до получения ключей.
60%
После сдачи, беспроцентноРассрочка на пять–семь лет, у некоторых застройщиков дольше. Ни процентов, ни справок о доходах, ни одобрения банка. Квартира при этом уже ваша и уже записана на вас в государственном реестре.
~½
Этих платежей закрывает арендаторСчитаю честно: квартира за 1,5 млн дирхамов приносит около 92 000 в год чистыми после сервисных сборов, а платёж по пятилетней рассрочке — около 180 000. Аренда закрывает примерно половину, остальное доплачиваете вы. Если не продавать и сдавать лет десять — аренда возвращает почти всю оставшуюся стоимость.
3 сделки
Что получилось у клиентов
Реальные объекты. Крупная цифра — сколько прибавляла сама квартира каждый год. Под ней — сколько получил инвестор на вложенные деньги: за счёт рассрочки процент выходит выше.
Business Bay · 2 спальни
2023 → 2026 · три года
+12,6%
в год к цене
+61% на вложенные
784 000AEDвложено
2 000 000AEDпродано за
476 000AEDприбыль
Port Rashid · 1 спальня
2024 → 2026 · два года
+22,5%
в год к цене
+73% на вложенные
728 000AEDвложено
1 950 000AEDпродано за
533 000AEDприбыль
Как это посчитано
Вложено — не цена квартиры, а живые деньги на входе: половина стоимости, плюс сбор земельного департамента DLD 4%, плюс комиссия 2%. Студия в Discovery Gardens стоила 565 000, а из кармана ушло 316 400.
Прибыль — разница цен минус DLD и минус комиссии на входе и на выходе. Вторую половину рассрочки закрывают деньгами покупателя.
Проценты — два разных. Первый считает рост самой квартиры к её полной цене, второй — прибыль к деньгам, которые вы реально достали из кармана. Рассрочка разводит эти числа: вы владеете целым объектом, заплатив за часть.
Рынок за те же годы давал в среднем 11,9% в год — эти объекты дали от 12,6 до 22,5. Скажу честно и про обратную сторону: выходы пришлись на сильные для Дубая годы, и часть результата — это рынок, а не только выбор. Но обогнать рынок на два-десять процентных пунктов в год рынок сам за вас не сделает. Три сделки из последних, всего их больше пятисот.
Бюджет
С какой суммы начинается разговор
Квартиры в Дубае стартуют примерно от 130 000 долларов. Первоначальный взнос — от 5 до 20% стоимости, дальше платежи распределены по этапам стройки.
И сразу неприятная часть, которую вам не скажут в отделе продаж
Рассрочка соблазняет зайти на минимальные 20% — и это работает ровно до тех пор, пока квартира продаётся вовремя. Если к сроку последнего платежа покупателя не нашлось, а денег на закрытие нет, объект приходится сбрасывать в лучшем случае в ноль, в худшем — в минус.
Поэтому я предпочитаю, чтобы у клиента была в резерве вся сумма, а рассрочка оставалась удобством, а не единственным способом дотянуть до конца. Если резерва нет — это не «нельзя», но говорить об этом надо на берегу, а не на последнем платеже.
3 рынка
Почему Дубай, а не Лондон или Сингапур
Одна и та же квартира приносит разные деньги — разница в том, сколько у вас забирают по дороге.
| Дубай | Лондон | Сингапур | |
|---|---|---|---|
| Доходность от аренды | 6,6% в среднем, до 9% в отдельных районах | 2–3,5% | 2–3% |
| Налог на доход от аренды | нет | до 45% | до 24% |
| Налог на прирост капитала | нет | есть | нет |
| Надбавка для иностранца при покупке | нет | +2% к гербовому сбору | 60% ABSD |
| Рассрочка от застройщика | до 11 лет, без процентов | нет | нет |
Доходность по Дубаю — средняя валовая по данным земельного департамента на июль 2026: квартиры 6,9%, таунхаусы 5,1%, виллы 4,5%. Сингапурская надбавка для иностранцев — 60% сверх цены, ставка действует с 27 апреля 2023 года; к ней добавляется гербовый сбор до 6%. Данные на август 2026 года, приведены для сравнения рынков и не являются налоговой консультацией — свою ситуацию проверьте с консультантом в стране резидентства.
4 шага
Как проходит сделка
Всё удалённо. Прилетать в Дубай не обязательно ни на одном шаге.
- ПодборТри-пять объектов под ваш бюджет и срок выхода. К каждому — расчёт вложений, платежей и прибыли, как в разборе выше.
- БронированиеДоговор с застройщиком напрямую, депозит. Цена ровно та же, что в его офисе продаж.
- Оплата и регистрацияДеньги идут на эскроу-счёт проекта — застройщик не может снять их до этапов стройки. Сделка регистрируется в государственном реестре земельного департамента Дубая.
- ВыходПродаём до сдачи, после сдачи или сдаём в аренду и держим — по вашему сценарию. На этом шаге я тоже рядом.
5 вопросов
О чём спрашивают перед первой сделкой
Сколько стоят ваши услуги?
Мою комиссию платит застройщик. Она уже заложена в цену объекта и не меняется от того, придёте вы сами или со мной — отдельного счёта от меня вы не получите. Разница в том, что со мной вы получаете проверку проекта и застройщика, сравнение планов оплаты и сопровождение до ключей.
Я не в ОАЭ. Можно купить удалённо?
Да, полностью. Подбор и видеообзор объекта, договор брони, оплата на эскроу-счёт застройщика, регистрация в реестре DLD. Многие клиенты впервые видят свою квартиру уже после сдачи.
А если проект не достроят?
В Дубае деньги покупателя по закону идут не застройщику, а на эскроу-счёт проекта и открываются ему частями по мере стройки. Это не отменяет риск задержки — поэтому я смотрю на историю застройщика и на то, сколько объектов он уже сдал в срок, а не только на рендеры.
Даёт ли покупка визу?
Да. От 750 000 дирхамов — резидентская виза на два года, от 2 миллионов — золотая на десять лет, на владельца и его семью. Детали зависят от типа объекта и стадии готовности, разберём по конкретной квартире.
Я хочу не перепродавать, а сдавать. Так можно?
Можно, но логика подбора другая: не рост цены к сдаче, а стабильный арендатор и низкая вакансия. Это другие районы и другие планировки. Скажите сразу, какой сценарий вам ближе — покажу под него.
Напишите, с чего начать
Скажите бюджет и через сколько лет хотите выйти. Пришлю три варианта с расчётом — без звонков и без «оставьте заявку, вам перезвонят».